Déductions fiscales immobilières en Espagne pour les non-UE : nouvelles réductions d’impôts

Les déductions fiscales immobilières en Espagne pour les non-UE – autrefois impossibles – sont désormais accessibles aux propriétaires étrangers. Une décision historique de l’Audience Nationale espagnole en août 2025 a mis fin à une inégalité fiscale de longue date en permettant aux investisseurs non-UE de déduire les dépenses liées à la location et de demander des remboursements d’impôts sur leurs biens immobiliers en Espagne. Ce changement aligne le traitement fiscal des propriétaires non-UE sur celui des résidents de l’UE, offrant des calculs d’impôts plus équitables et des remboursements potentiellement importants.

Auparavant, seuls les résidents de l’UE/EEE pouvaient déduire les dépenses courantes liées à la location (comme le nettoyage, l’entretien, les services publics, l’assurance et les réparations) de leurs revenus locatifs. Ils payaient 19 % d’impôt sur les revenus locatifs nets après déduction des dépenses. Les propriétaires non-UE, en revanche, étaient imposés à 24 % sur les revenus locatifs bruts sans aucune déduction possible. Ce système a été largement critiqué comme injuste, et l’Audience Nationale a confirmé qu’il était discriminatoire et contraire aux principes du droit de l’UE sur la libre circulation des capitaux. Le recours juridique qui a conduit à ce changement a été introduit par un propriétaire américain à Barcelone après que l’administration fiscale espagnole lui eut refusé la déduction de ses dépenses. Dans sa décision, la Cour a rejeté la position de l’administration fiscale et cité la jurisprudence européenne condamnant la discrimination fiscale basée sur la résidence. Cette décision établit que l’Espagne ne peut pas imposer des règles fiscales plus strictes uniquement parce qu’un investisseur est non-UE, mettant ainsi fin à une charge fiscale inégale pour les propriétaires étrangers.

Déductions fiscales immobilières en Espagne pour les non-UE : une décision historique

La décision de l’Audience Nationale représente un moment historique pour les investisseurs immobiliers non-UE. Désormais, les propriétaires immobiliers non-UE en Espagne peuvent déduire les dépenses locatives légitimes tout comme les résidents de l’UE. Bien que les taux d’imposition restent différents – les propriétaires non-UE restent soumis à un taux de 24 % contre 19 % pour les citoyens de l’UE – la possibilité de soustraire les dépenses des revenus locatifs réduira considérablement l’impôt réellement payé. En d’autres termes, les propriétaires non-UE seront imposés sur le revenu locatif net plutôt que sur le montant brut, ce qui diminue fortement leur charge fiscale.

Avantages fiscaux rétroactifs pour les investisseurs non-UE

De plus, la décision de la Cour a des effets rétroactifs. Elle permet aux propriétaires non-UE de demander le remboursement d’impôts payés en trop les années précédentes. De nombreux investisseurs ayant payé 24 % sur leurs revenus locatifs bruts ces dernières années peuvent désormais réclamer le remboursement des impôts excédentaires qu’ils n’auraient pas dû payer selon cette nouvelle interprétation. Les futures déclarations de revenus locatifs seront également calculées de manière plus équitable, mettant ainsi les contribuables de l’UE et hors UE sur un pied d’égalité.

Il est important de noter que cette décision judiciaire pourrait influencer la politique fiscale plus large de l’Espagne. Les autorités avaient auparavant envisagé d’imposer des taxes supplémentaires aux acheteurs non-UE (par exemple une taxe immobilière « complémentaire ») afin de limiter la spéculation étrangère. Cependant, de telles mesures pourraient faire l’objet de contestations juridiques à la lumière de l’accent mis par la Cour sur le principe de non-discrimination. Globalement, cette décision apporte une plus grande sécurité juridique et protection aux propriétaires internationaux. Elle devrait renforcer la confiance dans le marché immobilier espagnol parmi les acheteurs non-UE – en particulier les investisseurs britanniques et américains, qui étaient les plus affectés par les anciennes règles et qui devraient désormais en bénéficier le plus.

Ce qui change pour les propriétaires non-UE

Avec le nouveau système, les propriétaires immobiliers non-UE peuvent enfin bénéficier des mêmes déductions fiscales en Espagne que les résidents de l’UE. Cela inclut la déduction des frais tels que les honoraires de gestion immobilière, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les taxes locales (IBI / ordures), les services publics, les frais d’entretien et de réparation, et même les intérêts hypothécaires. Ces déductions réduisent le revenu imposable d’un bien locatif.

Le taux d’imposition pour les particuliers non-UE reste de 24 %, mais désormais il s’applique uniquement au revenu net après dépenses, et non au montant brut. En comparaison, les citoyens de l’UE continuent de payer 19 % sur leur revenu locatif net. Bien que les propriétaires non-UE aient encore un taux nominal plus élevé, l’écart réel d’imposition sera considérablement réduit puisqu’ils peuvent déduire leurs dépenses. Par exemple, si un propriétaire non-UE perçoit 10 000 € de loyers et a 3 000 € de dépenses, il sera désormais imposé à 24 % sur 7 000 € (≈ 1 680 €) au lieu de 24 % sur les 10 000 € (2 400 €). Ce changement peut permettre d’économiser des milliers d’euros par an pour ceux ayant des frais locatifs importants.

Un autre changement majeur est la possibilité de demander des remboursements pour les paiements excessifs passés. Les autorités fiscales espagnoles permettent aux contribuables de corriger leurs déclarations jusqu’aux quatre dernières années, ce qui signifie que les propriétaires non-UE peuvent revoir leurs déclarations fiscales pour 2021–2024 (à la suite de la décision de 2025) et récupérer l’argent payé sous les anciennes règles. Cela pourrait entraîner des remboursements importants en une seule fois. De plus, toutes les futures déclarations de revenus locatifs utiliseront ce calcul plus équitable, empêchant ainsi la surtaxation discriminatoire à l’avenir.

Comment les propriétaires non-UE peuvent demander des remboursements d’impôts

Les propriétaires non-UE ayant payé l’impôt sur leurs revenus locatifs bruts ces dernières années peuvent avoir droit à des remboursements importants. Pour bénéficier de cette décision, ils devraient suivre les étapes suivantes :

1. Rassembler la documentation

   Collectez tous les documents concernant vos revenus locatifs et les dépenses associées pour chaque année où vous avez payé des impôts sans déductions. Cela inclut les factures pour les réparations, l’entretien, les services publics, l’assurance, les taxes locales (IBI), les charges de copropriété, les intérêts hypothécaires, les frais d’agence ou de gestion, ainsi que la preuve des impôts payés et les copies des déclarations fiscales précédentes (formulaire Modelo 210). Une documentation complète est essentielle pour soutenir votre demande de remboursement.

2. Déposer des déclarations fiscales rectificatives

   Préparez et soumettez des déclarations rectificatives pour chaque année concernée (généralement les quatre dernières années). Dans le formulaire fiscal espagnol pour les non-résidents (Modelo 210), recalculer l’impôt basé sur le revenu locatif net. Dans votre demande, mentionnez la décision de l’Audience Nationale du 20 août 2025 comme base juridique de votre demande.

3. Soumettre la demande à l’Agence fiscale espagnole

   Déposez les déclarations corrigées et les documents justificatifs via le système en ligne de l’Agence fiscale espagnole (Hacienda) ou par l’intermédiaire d’un représentant fiscal qualifié. Indiquez clairement qu’une décision judiciaire vous donne désormais droit à ces déductions.

4. Envisager l’aide d’un professionnel (optionnel)

   Les procédures fiscales espagnoles peuvent être complexes. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé dans la fiscalité immobilière en Espagne.

Implications pour l’investissement immobilier à Murcie

Au-delà de l’allégement fiscal immédiat pour les particuliers, cette décision devrait avoir un impact positif sur le marché immobilier espagnol. Dans la région de Murcie, par exemple, des projets comme Altaona Sports & Wellness Resort devraient attirer davantage d’intérêt de la part d’acheteurs non-UE.

Ce changement envoie également un signal positif aux investisseurs du monde entier. Les acheteurs non-UE (y compris du Royaume-Uni, des États-Unis et d’ailleurs) peuvent investir dans l’immobilier espagnol avec plus de confiance.

Source : Cette mise à jour est basée sur un article du média Murcia Today concernant la décision de l’Audience Nationale – voir : murciatoday.com.

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