Steuerabzüge für Immobilien in Spanien für Nicht-EU-Bürger: neue Steuererleichterungen

Steuerabzüge für Immobilien von Nicht-EU-Eigentümern in Spanien – früher unmöglich – sind nun für ausländische Immobilienbesitzer erreichbar. Ein wegweisendes Urteil des spanischen Nationalgerichts im August 2025 hat eine langjährige steuerliche Ungleichbehandlung beendet, indem es Nicht-EU-Investoren erlaubt, Mietausgaben abzusetzen und Steuererstattungen für Immobilien in Spanien zu beantragen. Diese Änderung gleicht die steuerliche Behandlung von Nicht-EU-Eigentümern der von EU-Ansässigen an, sorgt für fairere Steuerberechnungen und ermöglicht potenziell erhebliche Rückerstattungen.

Zuvor konnten nur Einwohner der EU/des EWR gängige Mietausgaben (wie Reinigung, Wartung, Nebenkosten, Versicherungen und Reparaturen) von ihren Mieteinnahmen abziehen. Sie zahlten 19 % Steuern auf das Nettoeinkommen aus Vermietung nach Abzug der Kosten. Nicht-EU-Eigentümer hingegen wurden mit 24 % auf ihre Bruttomieteinnahmen besteuert, ohne Abzüge geltend machen zu können. Dieses System wurde vielfach als unfair kritisiert, und das Nationalgericht bestätigte, dass es diskriminierend sei und gegen EU-Rechtsgrundsätze zur Kapitalverkehrsfreiheit verstoße. Die rechtliche Anfechtung, die zu dieser Änderung führte, wurde von einem US-amerikanischen Immobilienbesitzer in Barcelona eingereicht, nachdem die spanische Steuerbehörde seine Abzüge abgelehnt hatte. In seinem Urteil wies das Gericht die Position der Steuerbehörde zurück und verwies auf europäische Rechtsprechung gegen steuerliche Diskriminierung aufgrund des Wohnsitzes. Dieses Urteil stellt klar, dass Spanien strengere Steuervorschriften nicht allein deshalb anwenden darf, weil ein Investor aus einem Nicht-EU-Land stammt, und beendet damit eine ungleiche Belastung für ausländische Eigentümer.

Steuerabzüge für Nicht-EU-Immobilieneigentümer in Spanien: ein wegweisendes Urteil

Die Entscheidung des Nationalgerichts stellt einen Meilenstein für Immobilieninvestoren aus Nicht-EU-Ländern dar. Ab sofort können Nicht-EU-Immobilienbesitzer in Spanien legitime Mietkosten genauso absetzen wie EU-Ansässige. Obwohl die Steuersätze weiterhin unterschiedlich bleiben – Nicht-EU-Eigentümer zahlen weiterhin 24 %, während EU-Bürger 19 % zahlen – reduziert die Möglichkeit, Ausgaben vom Einkommen abzuziehen, die tatsächlich zu zahlende Steuer erheblich. Mit anderen Worten: Nicht-EU-Vermieter werden nun auf ihr Nettoeinkommen aus Vermietung besteuert und nicht mehr auf den gesamten Bruttobetrag, was ihre Steuerlast deutlich senkt.

Rückwirkende Steuervorteile für Nicht-EU-Investoren

Darüber hinaus hat das Urteil des Gerichts rückwirkende Wirkung. Es eröffnet Nicht-EU-Eigentümern die Möglichkeit, Steuererstattungen für vergangene Jahre zu beantragen, in denen sie zu viel gezahlt haben. Viele Investoren, die in den letzten Jahren 24 % auf ihre Bruttomieteinnahmen gezahlt haben, können nun eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Steuern beantragen, die sie nach dieser neuen Auslegung nicht hätten zahlen müssen. Auch zukünftige Steuererklärungen für Mieteinnahmen werden nun fairer berechnet, wodurch EU- und Nicht-EU-Steuerzahler gleichgestellt werden.

Wichtig ist auch, dass diese gerichtliche Entscheidung die allgemeine Steuerpolitik Spaniens beeinflussen könnte. Die Behörden hatten zuvor Vorschläge diskutiert, zusätzliche Steuern für Nicht-EU-Käufer einzuführen (zum Beispiel eine spezielle ergänzende Immobiliensteuer), um ausländische Spekulation zu begrenzen. Solche Maßnahmen könnten jedoch rechtlich angefochten werden, da das Gericht die Bedeutung der Nicht-Diskriminierung hervorgehoben hat. Insgesamt schafft das Urteil mehr Rechtssicherheit und Schutz für internationale Immobilienbesitzer. Es wird erwartet, dass es das Vertrauen in den spanischen Immobilienmarkt unter Nicht-EU-Käufern stärkt – insbesondere bei britischen und amerikanischen Investoren, die am stärksten von den alten Regeln betroffen waren und nun am meisten profitieren könnten.

Was sich für Nicht-EU-Immobilienbesitzer ändert

Im neuen System können Nicht-EU-Immobilienbesitzer endlich dieselben Steuerabzüge in Spanien nutzen wie EU-Ansässige. Dazu gehören Kosten wie Verwaltungsgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherungsprämien, lokale Steuern (IBI/Müllgebühren), Nebenkosten sowie Wartungs- und Reparaturkosten und sogar Hypothekenzinsen. Diese Abzüge reduzieren das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung.

Der Steuersatz für Nicht-EU-Personen bleibt bei 24 %, doch entscheidend ist, dass er nun nur auf das Nettoeinkommen nach Abzug der Kosten angewendet wird. EU-Bürger zahlen weiterhin 19 % auf ihr Nettoeinkommen aus Vermietung. Obwohl Nicht-EU-Vermieter einen höheren nominellen Steuersatz behalten, wird sich der tatsächliche Steuerunterschied erheblich verringern, da sie Einnahmen mit Kosten verrechnen können. Wenn beispielsweise ein Nicht-EU-Vermieter 10.000 € Mieteinnahmen erzielt und 3.000 € Ausgaben hat, wird er nun mit 24 % auf 7.000 € (≈1.680 €) besteuert, statt mit 24 % auf die gesamten 10.000 € (2.400 €). Diese Änderung kann tausende Euro pro Jahr sparen für Eigentümer mit hohen Mietkosten.

Eine weitere wichtige Änderung ist die Möglichkeit, Rückerstattungen für frühere Überzahlungen zu beantragen. Die spanische Steuerbehörde erlaubt es Steuerzahlern, Erklärungen bis zu vier Jahre rückwirkend zu korrigieren. Das bedeutet, dass Nicht-EU-Eigentümer Steuererklärungen für die Jahre 2021–2024 (Stand des Urteils 2025) erneut prüfen können, um zu viel gezahlte Steuern zurückzuerhalten. Dies kann zu erheblichen einmaligen Rückzahlungen führen. Darüber hinaus werden alle zukünftigen Steuererklärungen für Mieteinnahmen nach der faireren Berechnungsmethode erfolgen, wodurch die diskriminierende Überbesteuerung beendet wird. Nicht-EU-Investoren im spanischen Immobilienmarkt können nun sicher sein, dass sie nicht mehr allein aufgrund ihres Wohnsitzlandes benachteiligt werden.

Wie Nicht-EU-Eigentümer Steuererstattungen beantragen können

Nicht-EU-Eigentümer, die in den letzten Jahren Steuern auf ihre Bruttomieteinnahmen gezahlt haben, könnten Anspruch auf erhebliche Rückerstattungen haben. Um vom neuen Urteil zu profitieren, sollten Immobilienbesitzer folgende Schritte unternehmen:

1. Unterlagen sammeln

   Sammeln Sie alle Unterlagen über Ihre Mieteinnahmen und zugehörigen Ausgaben für jedes Jahr, in dem Sie Steuern ohne Abzüge gezahlt haben. Dazu gehören Rechnungen („facturas“) für Reparaturen, Wartung, Nebenkosten, Versicherungen, lokale Immobiliensteuern (IBI), Gemeinschaftskosten, Hypothekenzinsen sowie Verwaltungs- oder Agenturgebühren und Nachweise über gezahlte Steuern sowie Kopien früherer Steuererklärungen (Modelo 210). Eine vollständige Dokumentation ist entscheidend für Ihren Erstattungsantrag.

2. Berichtigte Steuererklärungen einreichen

   Bereiten Sie korrigierte Steuererklärungen für jedes betroffene Jahr vor (in der Regel die letzten vier Jahre). Auf dem Formular für die Einkommensteuer von Nicht-Residenten (Modelo 210) berechnen Sie Ihre Steuer neu auf Basis des Nettoeinkommens (Bruttoeinnahmen minus abzugsfähige Kosten). Verweisen Sie in Ihrem Antrag auf das Urteil des Nationalgerichts vom 20. August 2025 als rechtliche Grundlage.

3. Einreichung bei der spanischen Steuerbehörde

   Reichen Sie die korrigierten Steuererklärungen und Unterlagen über das Online-System der spanischen Steuerbehörde (Hacienda) oder über einen Steuerberater ein. Bewahren Sie Kopien aller Unterlagen auf und verfolgen Sie den Status Ihres Erstattungsantrags.

4. Professionelle Beratung in Betracht ziehen

   Die Navigation durch das spanische Steuersystem kann komplex sein. Es empfiehlt sich, einen Steuerberater oder Anwalt mit Erfahrung im spanischen Immobiliensteuerrecht zu konsultieren.

Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen in Murcia

Neben unmittelbaren steuerlichen Vorteilen für Einzelpersonen wird erwartet, dass dieses Urteil auch positive Auswirkungen auf den spanischen Immobilienmarkt hat. In der Region Murcia könnten Entwicklungen wie Altaona Sports & Wellness Resort nun mehr Interesse von Nicht-EU-Käufern anziehen, da das Steuersystem fairer geworden ist.

Diese Änderung sendet außerdem ein positives Signal an Investoren weltweit. Nicht-EU-Käufer (einschließlich Investoren aus Großbritannien, den USA und anderen Ländern) können nun mit größerem Vertrauen in spanische Immobilien investieren, da sie steuerlich gleichbehandelt werden.

Quelle: Diese Information basiert auf einem Bericht von Murcia Today über die Entscheidung des Nationalgerichts – siehe: murciatoday.com.

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